Valorizzazione del vostro immobile attraverso la locazione turistica

appartamento turistico firenzeUna città come Firenze conta circa 7500 appartamenti locati turisticamente e questo numero cresce ogni giorno con nuovi appartamenti (e nuovi palazzi!) di ogni zona della città che entrano nel mercato delle locazioni turistiche.

Le ragioni di questo boom sono molteplici, fra le principali sicuramente:

1) la crescita costante del numero di turisti in città negli ultimi 10 anni,
2) la crescita di piattaforme online quali AirBnB, Booking, HomeAway, etc che hanno fornito ai singoli proprietari strumenti semplici e potentissimi di marketing e comunicazione,
3) l’ottimo rapporto qualità/prezzo rappresentato dalle vacanze in strutture extra-alberghiere
4) l'”amore” del mercato verso la ricettività extra-alberghiera
5) una fiscalità e un quadro legislativo “accomodante” (per il momento) verso questo settore

A queste motivazioni vanno aggiunte:

6) la redditività della locazione turistica rispetto alla locazione 4+4
7) la sicurezza della riscossione delle locazioni turistiche rispetto all’incertezza della riscossione del canone 4+4 (sempre più proprietari hanno difficoltà a riscuotere le locazioni)
8) i costi crescenti per mantenere un’abitazione sfitta che hanno spinto (costretto) molti proprietari a mettere a reddito i loro immobili.

Tutto questo ha portato alla crescita esponenziale dell’offerta di appartamenti turistici nei principali centri urbani d’Italia (e del Pianeta).
il settore è in rapidissima espansione in ogni angolo del globo e non è un caso se oggi AirBnb è valutata ben 24 miliardi di dollari!

appartamento turistico duomo firenzeQuesto boom ha portato alla nascita – in ogni città turistica del pianeta, fra cui naturalmente Firenze – di molte agenzie specializzate nella locazione turistica.
I proprietari infatti sempre più spesso affidano i loro immobili ad agenzie che si occupano di ogni aspetto della locazione turistica quali, a titolo esemplificativo (e non esaustivo!):

– promozione e commercializzazione online
– gestione delle mail con i clienti
– attività di check-in e check out
– gestione delle pulizie
– lettura contatori

– registrazione degli ospiti alla questura
– pagamento della tassa di soggiorno
– assistenza 24/ 7 alla clientela
– etc

I proprietari possono stabilire con le agenzie 2 tipologie di contratto:

1) la locazione classica (4+4)
2) il mandato (rinnovabile periodicamente)

Entrambi i contratti presentano pro e contro specifici. Vediamoli nel dettaglio:

1) la locazione classica (4+4)

PRO
Il proprietario ha la certezza di riscuotere la locazione regolarmente e ha la certezza che nessuno prenderà la residenza nell’immobile dal momento che l’obiettivo dell’Agenzia è la sublocazione  fini turistici.
In questo caso il rischio imprenditoriale è tutto in capo all’agenzia che deve pagare il canone di locazione indipendentemente dall’andamento del mercato turistico

CONTRO
Il proprietario – non partecipando ai rischi d’impresa – riscuoterà un canone fisso di poco superiore (se non uguale) al canone di una classica locazione residenziale 4+4.
Nel caso di contratto con un’agenzia non potrà applicare la cedolare secca (21%) e il canone percepito sarà tassato secondo l’aliquota IRPEF del proprietario.
Infine con la locazione 4+4 il proprietario viene spossessato dell’immobile per un periodo lungo (a meno che non ci siano particolari clausole contrattuali)

2) il mandato (rinnovabile periodicamente)

PRO

Il proprietario diventa “partner” dell’agenzia che si occupa della locazione. Se le locazioni turistiche dell’immobile funzionano bene ci saranno maggiori guadagni (rispetto alla locazione 4+4) anche per il proprietario.
Il proprietario potrà avere accesso  tutti i principali KPI dell’immobile (tasso di occupazione, prezzo medio di vendita, portali utilizzati, RevPar, etc) avendo così la possibilità di entrare in possesso di informazioni chiave legate alla redditività del proprio immobile.
La cedolare secca del 21% potrà essere applicata dal momento che il rapporto contrattuale sarà sempre fra proprietario e inquilino.
Questo tipo di contratti sono tipicamente più brevi (durata da 1 anno a 3 anni) e più flessibili rispetto alla classica locazione 4+4 e quindi il proprietario non viene spossessato del bene per periodi molto lunghi.

CONTRO

Il proprietario deve avere un ruolo più attivo e i suoi guadagni dipenderanno nel bene e nel male dall’andamento del mercato.
Il reddito varierà ogni mese e non sarà garantito.

VALORIZZAZIONE A LUNGO TERMINE DELL’IMMOBILE LOCATO TURISTICAMENTE

Un immobile locato turisticamente (se gestito correttamente)  – oltre a generare un guadagno nell’immediato – acquista valore nel lungo termine più rapidamente rispetto ad immobili simili locati in modo classico.

Il valore dell’immobile turistico sarà dato dalla somma di:
a) valore fisico immobile + b) avviamento reale + c) avviamento virtuale

a) Il valore fisico dipende dai parametri classici: metri quadri, posizione, piano, etc…(lo conosciamo!)

b) L’avviamento reale è dato dal fatturato generato dalle locazioni turistiche, dal tasso di occupazione, dal prezzo medio di vendita, dal RevPar (parametri tipici del mondo turistico)

c) L’avviamento virtuale è dato dalla comunicazione online: numero recensioni, qualità delle recensioni, numero portali attraverso i quali viene venduto, tasso di disintermediazione (possibile solo in caso di sito web proprietario), etc

Uno dei vantaggi del contratto di mandato è rappresentato proprio dall’accesso a tutte le info sull’avviamento reale e virtuale dell’immobile (in caso di contratto di locazione infatti l’agenzia non ha nessun dovere di comunicare il fatturato generato, i KPI dell’immobili o i canali di vendita e il proprietario non avrà accesso a nessuno informazione chiave sull’andamento del proprio immobile).

La nostra Agenzia Immobiliare dotFlorence Real Estate, specializzata nella gestione di immobili turistici, è in grado di presentarvi (gratuitamente) – previo sopralluogo all’appartamento – la proiezione dei principali KPI (fatturato, tasso di occupazione, prezzo medio di vendita, RevPar, costi associati, etc) su base mensile ed annuale del vostro immobile.

In seguito a questa analisi saremo quindi anche in grado anche di definire il delta fra il valore di vendita attuale dell’immobile e il valore dopo 3 anni di gestione turistica turistica imprenditoriale sulla base dell’andamento dell’avviamento reale e virtuale (di cui vi saranno indicati nel dettaglio i vari step da intraprendere).

Se siete interessati ad incontrarci per discutere insieme di tutto questo potete contattarci in ogni momento:

dotFlorence Real Estate
Piazza della Vittoria, 6, Firenze
Tel. 055 362 181
Cell. 320 298 9613
Email: info@dotflorence.com

Articolo di Marco de la Pierre – dotFlorence Lab

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